追债律师
买卖在不可分割转让的土地上建造的不动产的合同是否有效？是否有过错？是否可以依据《执行异议复议规定》第28条排除普通金钱债权的执行？本节以工业厂房分割销售为例。
一、工业厂房分割销售合同的效力
工业厂房分割销售合同效力，在不同地区的法院有不同的认定。
《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”
上海市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》【府办（2016）23号】第十六条第一款规定：“按照工业用地全生命周期管理要求，切实加强房屋土地登记管理。各类工业用地应当以出让合同约定的用地范围进行土地登记，不得分割办理登记。”
工业厂房分割销售是否违反法律、行政法规的强制性规定？是否违反公序良俗？这个问题仁者见仁智者见智。
二、因买受人自身原因而未办理过户登记
不论工业厂房分割销售合同是否有效，工业厂房分割销售肯定是被禁止的。工业厂房分割销售的买受人，明知工业厂房不可分割销售还购买即有过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件，不可依据《执行异议复议规定》第28条排除执行。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于执行异议之诉的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】
附：汤某凤与工商银行松柏支行、闽联公司、泉季酒店公司、陈某琪、李某、英特华公司案外人执行异议之诉案
案情简介：2010年8月7日，汤某凤与英特华公司签订二份《房屋使用权转让协议书》，约定：英特华公司拥有位于厦门市闽联综合楼的土地房屋100%的使用权益，汤某凤受让闽联综合楼第11楼01号及第12楼08号具有使用权的房屋，建筑面积分别为49.095平方米及50.559平方米，协议并对房屋交易的其他事宜做了约定。签约当日，汤某凤与英特华公司就前述协议在厦门市鹭江公证处办理公证，厦门市鹭江公证处出具（2010）厦鹭证内字第07196号、07199号公证书，其中载明：闽联综合楼项目所在地块为划拨用地，批准土地用途为工业，工业用地的土地使用年限五十年（以房地产管理部门审批的年限为准），地上建筑物的使用年限与土地使用年限一致，若需改变土地用途须经审批，未经批准不得擅自改变土地用途；根据《城市房地产管理法》及相关法律法规的规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府土地房产管理部门申请办理变更登记；鉴于英特华公司转让的房产目前尚不具备房地产买卖的条件，为确保双方所期待的物权变动目的的实现，交易双方应在有关条件成就之时，及时到房地产管理部门补办房地产权属登记及相应的变更登记手续，并按政府有关规定缴纳相关税费。双方当事人对以上告知表示清楚知悉、理解。闽联综合楼项目原用地性质为工业划拨用地。2013年6月25日，闽联公司取得该项目的土地房屋权证，土地用途为酒店，土地使用权类型为出让，并备注：“本宗地使用权应整体转让、整体抵押、整体或部分出租”。工商银行松柏支行与闽联公司、泉季酒店公司、陈某琪、李某借款合同纠纷一案执行中，法院开始执行包括涉案房屋在内的房产（抵押物），汤某凤提出执行异议。
裁判观点【案号：最高法院（2019）最高法民申2827号】：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，汤某凤在签订《房屋使用权转让协议书》时明知案涉房产所有权并未登记在英特华公司名下，尚不具备房地产买卖的条件，无法进行所有权转让登记。虽然案涉房产土地性质于2013年变更为出让酒店用地，但仍登记于闽联公司名下，且土地使用权证明确记载该宗地使用权应整体转让、整体抵押、整体或部分出租，汤某凤主张案涉房产可以分割出售，证据不足，不能成立。因此，汤某凤对于案涉房产未取得房屋所有权登记，应当归责于自身原因所致，其对案涉房产的民事权益不足以排除强制执行。
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