跟开发商打官司，怎么能赢？

土地律师咨询作者：{admin  整理}



前些天看到一个买家起诉开发商的事情，要求开发商退钱，官司赢了，但开发商还在拖时间，要求上诉二审。
这是一个老生常谈的事情：个人很难跟开发商斗。
斗不赢，就是输。斗赢了，也只是拿回属于自己的东西。
这中间，又不知道有多少时间被浪费了。



那位买家起诉开发商，事情的起因很简单，一句话就能说清楚：
买家去选房，交了40万意向保证金，选房后不想买了，开发商却不愿意退钱，说这40万是定金，房子不买就不退。
意向保证金怎么就是定金了？房子没买，定金合同没签，凭什么不能退钱？买家怒而起诉。2021年9月份选房，2022年5月份一审判决结果出来，买家胜诉。

来源：深圳市宝安区人民法院民事判决书

但事情还没结束。
开发商继续上诉进行二审，正常来说二审应该还会判买家胜，但是最后什么时候出结果，开发商什么时候退钱，时间点上就不好说了。



面对这个事情，我有的同事说，这开发商得多缺钱，40万保证金都吞。
开发商的做法确实太霸道，不管选房成没成功，没签认购书就不能进入下一阶段，意向保证金是意向保证金，购房定金是购房定金，两码事儿。
但是最后出麻烦，最麻烦的却还是买家。
再较真一点说，“意向保证金”也只是一种潜规则而已，实际上并没有哪条法律规定买家看房要交“意向保证金”。而即使是大家默认的“规则”，意向保证金也只表示买家对买房提前递交的一种诚意、门槛。
2007年的百仕达红树西岸，开盘验资100万堪称天价，但一来没谁觉得百仕达会吞了自己的钱，二来百仕达此举反而俘获很多富人的心。
但现在，个别开发商在亲手摧毁整个行业的信任基石。



跟开发商打官司，怎么赢？
哪怕赢，人家耗得起，你耗得起吗？
买房的一切准备，都做在买房子签合同交定金之前，这不能保证100%没风险，但能100%保证规避掉很多风险。



意向保证金交了，甭管耗多少时间精力，最后还是能退的；如果合同签了，要退的是定金呢？
我有个学员，当初买房的时候，交完几十万定金才发现自己没有买房名额。去找业主想退房，人家拿着合同不愿意，上法院也不行，自己没理啊。
定金交了，哪怕退不了，失去的也只是几十万。
如果是房子呢？买完一两年，后悔了，怎么办？
另一个学员，2022年4月份买深高南的学位房，单价17.5万/平，不到半年跌到13万/平，后悔了，怎么办？
买房的一切准备，都做在买房子签合同交定金之前，这句话再说一遍。



大家买房子，买之前是怎么考虑的？
第一，可能是这房子要有什么功能。比如小两口刚结婚，想买个新房当婚房；比如两口子喜欢逛公园，房子附近最好有公园——这是很多人买房买熟悉、就近买的原因，本质上跟买菜买手机没区别，只是金额大一点。
第二，是价格，能花500万满足这些功能的，绝不花600万。
但是我买房子，我教学员买房子要思考什么？
第一点就是风险。买新盘得考虑房子有没有烂尾的风险，假如房价便宜，为什么便宜，有没有硬伤；假如贵，为什么贵，有没有贵的价值。



在这个过程中，无论是规避房子的烂尾的风险，还是中间的交付、冲突等种种问题，最终都落在开发商身上——最省心的一个办法，是挑“后台硬”的开发商，因为这种开发商后台硬，出事了兜得回来，也愿意花钱买“面子”。
另一个方法是看楼盘所在的板块、地段有没有价值。比如楼盘烂尾的问题，前海的一个盘烂尾，与坂田的一个盘烂尾不会是同等概念问题，这也可以应用到现在风险性极高的学位问题上——政策往往会兼顾考虑影响——不同的板块和片区，地位不同，价值不同，影响力不同。


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