签订商品房买卖合同时应注意的事项有哪些？

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很多购房者在购买新房时都遇到过商品房合同纠纷，在内心深处谁都希望买到称心如意的房屋，但现实和理想总是有丝丝不合拍，尤其是当所购买的新房不是自己理想的状态，需要通过司法渠道维权的时候，又因对合同知识的不了解，导致不能很好的维护自己的合法权益，那种滋味可谓是酸辣咸都有。
那么，在签订商品房买卖合同之前，我们需要仔细地了解一下，签订购房合同时注意事项有哪些？购房合同常见问题有哪些？
一、合同签订一定要有耐心。
购买房屋是大事，合同的签订绝不能和买菜一样，事关几十万甚至上百万的金额，一定要耐心仔细看合同，甚至可以找专业人士或者律师陪同，以免后续碰到问题不知所措，并且合同不一定要当场签订，可以要求打印出来草稿回家仔细研究后再签订，合同要逐条思索。
一般网签合同在未正式签字前，打印出来的都带有“合同草稿”四个字，这也是购房人辨别是否和开发商真正签订了合同的捷径之一。



二、合同签订必须要细心。
合同页数比较多，内容设计很宽泛，如果不够细心，很多地方考虑不周，发现问题再去理解检查合同往往就让自己陷于被动了。
下面我们将经常遇到的问题进行简单汇总：
1、看是否有预售许可证。很多地方都说看五证，实际没必要，办理预售许可证必须提交其他四个证，让房地产管理部门替咱们把关更稳妥，我们只需要到房地产管理部门核实预售许可证真假即可，无预售许可证对外销售的，购买时都有隐患，存有不安全因素。
2、看合同中的土地性质。现在很多开发项目的用地虽然是出让用地，但由于是综合或者商住，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只是四十年，所以大家在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年，因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期，其他非住宅业界一般认为会缴费续期。
3、看清楚房屋用途。现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样，但用途为公寓。关于公寓的界定，目前不是很明确，明确的就是公寓光照时间不需要满足两小时，另外公寓能否作为学区房，目前教育部门也没有明确的答复，一般来说，如果住宅入学人数超过学校招生计划，估计公寓将不能作为学区房，因此为了孩子入学购房的这点要特别慎重。
4、物业也不能忽视。在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同，由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密，物业公司的声誉，以及物业合同中的很多约定，也要仔细阅读。虽然成立业委会后可以解聘物业公司，但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心，业委会的成立遥遥无期，导致业主和物业之间产生很多纠纷，作为业主单兵作战，难度可想而知。
5、车库和地下室或者阁楼的约定。在合同签订的时候，有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼，这些约定一定要写入合同，口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。另外就是是否是车库，一定要看规划，而不是听开发商口头承诺，不一定能停进去车的就是车库，很多层比较高的贮藏室也可停车的，开发商一般都说是车库，此时要看规划是否是车库，另外就是人防的车位，不能办证，也需要特别注意。
6、面积的约定。这是目前纠纷最多的情况，主要是大家都认为签订合同后，面积差距超过3%的，可以不用付费,实际这是错误的。在这里如果和开发商有约定，先遵照约定，无约定再按照规定执行，开发商往往在签订合同时和购房人进行约定，约定以有资质的测绘部门出具的面积为主，这样的话，就直接采用测绘面积了，有效规避了那个3%的法定条件。大家一定要看清楚这点，可以在合同签订时直接约定面积，明确约定超过多少不再付费。
7、贷款问题的约定。开发商往往答应帮你贷款，但合同中开发商又不写清楚无法贷款可以退房，而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款，让购房人一次性付清房款，这点也要慎重，可以自己先行查询个人信用或者合同约定清楚，因无法贷款可以解除合同。
8、逾期或者赔偿的问题。开发商和购房人会在合同中，对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定，但如果你细心就会发现，双方违约后，赔偿的金额是不对等的，合同签订时一定要求对等待遇。
9、交房的问题。合同约定交房的条件，一定要明确，是经过哪个验收之后，有单体验收、综合验收还是竣工验收备案，还有消防验收等等，必须明确，因为单体验收后，有可能小区还处于建设状态，小区内的道路、绿化都有可能未完成，居住不一定方便，因此也要约定清楚。
10、小区公共区域和公共部位的约定。小区内的会所或者公共场所，现在产生的纠纷也越来越多，开发商往往只是告诉你说，小区内的会所、健身场所等等多么规范，多么先进，绕开产权问题，如果你不约定这些场所的产权，有可能最终让开发商卖掉，买主不一定能让你免费或者优惠使用，如果合同约定这些场所的所有权归业主，则开发商不能出售这些场所。
我曾经见过一份合同，开发商约定，楼宇屋面使用权、楼宇外墙面使用权、楼宇命名权、小区命名权都归开发商所有。后面约定的更离奇，所购房屋及环境的描述以合同为主，广告、宣传画、口头承诺与合同不一致的，以合同为主，如果你签了这份合同，再想维权难度可想而知了。
11、对各类设施的约定。燃气、宽带等，往往开发商都只选择一家，导致用户无法选择，如果在合同中约定，要求开发商让几家经营商进入小区，譬如宽带，不能只让我们被动的选一家啊，都进来那我们可以选择的范围就大多了，就有主动权了。
12、双方协商解决的内容必须多研究。凡是前面提到纠纷的内容，后面写双方协商解决的，一般都是对开发商不利的，一定要明确违约责任，不能简单的协商解决，否则出现问题之后，你就没有追责追赔的依据了。
13、补充协议的内容要慎上加慎。商品房合同前面部分大都是格式内容，想做大幅修改的难度太高，因此很多时候开发商都利用补充协议的方式，规定一些相对“过分”的内容，因此，对这部分内容更要慎重，仔细思索。
三、合同签订后不能太“省心”。
合同签订后，备案是开发商的法定义务，如果想要保障自己的合法权益，一定要及时到住建局房产信息网查询自己的房屋是否备案，备案之后的房屋，开发商对外销售将无法网签合同，有效保障购房人合法利益。
另外尽量约定办理预告登记，这样当开发商的房屋具备办证条件后，一旦开发商不配合，购房人可以单方申请办理房产证。




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