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北京买房问题实例解析02

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查看1424 | 回复0 | 2023-1-20 20:37:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
追债律师作者:{admin  整理}




北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

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提问1:

章哥好,我现在有资金200万左右,丰台一套80平三居,无贷款,20多年的老公房,价格大概在500万不到。目前准备换房海淀区,目标是中关村学区房。但因为那里似乎也都是老破小,所以请问有没有推荐的合适房源?另外,也可以去其他片区,希望是房龄不算太老的,实现学区、自住和投资共赢。请问推荐哪里?另外,我们的房子是需要提前出手吗?会不会有风险?

回答1:

1、 学区、自住和投资共赢?这个要求有点高,当然,如果是不考虑价格的话可以做到。因为十全十美的房子一般只有一个缺点,就是贵!

2、 明确的说吧,中关村附近只有老房,没什么房龄新的。其他的房源都不带学位,比如各个公寓什么的,只能投资或自住。

3、 其他片区建议万柳或世纪城,万柳的学区好,但是房价也高,普遍在12万以上,而且大户型的多。世纪城学区在海淀属于中等,但房价也合适,房源多,选择余地大。

4、 如果要换房,你们的房子未必提前出手,但是要两个方向同时进行。也就是说,在房子挂牌的同时也去进行看房,两个合同签订时间距离的越短越好。

因为今年的楼市形势特殊,上涨的可能性很大。如果因为卖房办手续耽误了时间,那极有可能踏空。在历次房价上涨期间,看好的房子临时涨价的情况屡见不鲜,所以必须做好准备。

5、 不知道你们是否贷过款,如果没有的话,那名下无房之后就是首贷资格,能贷款60%。以700万的资金,在万柳地区也能买到很不错的房产了。就是月供较高,请根据自己的还款能力衡量一下。另外,一定要提前查一下自己的征信,千万别在贷款审批环节出问题。

提问2:

章哥好,我在2016年在燕郊投资了两套房产,但是到今天价格几乎没有变化。我还算是好的,身边的朋友好几个买的更贵,都还在赔钱。现在大家都在互相打气,鼓励坚持下去。但是,虽然传说有很多利好政策,房价也没涨。请问您对燕郊有什么看法?

回答2:

1、 我曾经多次写到,燕郊的居住人群,以在城区买不起房的年轻人为主。他们收入未必低,但是积蓄少,经不起市场的波动,所以承受力弱。一旦市场出现变化,他们会非常敏感,立刻开始观望。

2、 这和主城区的买房人不同,比如在西城,尤其是金融街置业的。基本都是高收入群体,年龄也偏大。他们有着明确的目标,不会因为短期的波动而改变。所以在这次2017至今的调控中,区域内的房价不降反升。

3、 再一点,燕郊的群体都是过渡型的,一旦他们的积蓄和收入达到了在城区买房的程度,立刻就会搬离。那就是说,燕郊虽然很年轻,似乎很有发展,但却永远都是这些年轻人在来回循环。也就是留不住人,都是同级间的人群频繁置换。

在这种情况下,势必造成天花板现象,比市区要低得多。因为一旦燕郊房价达到了这个群体的极限,那就会陷入价格停滞。

4、 还有一点,燕郊没有成型的,或者可预期的高端产业集群。这一点和望京、亦庄等地区不同,那里都有着成型且规划明确的产业群,业主将长期居住下去,伴随着区域同时成长。而燕郊呢,永远是年轻人在循环。虽然购买人群很大,但供给量也很大,价格也就不稳定。

以2017年调控至今,燕郊等环京地区的跌幅最大,波动也剧烈。这对买卖双方的影响都大,一旦把握不好时机就有可能受损失。

5、 总结:如果有北京的购房资格,那建议趁本次价格上涨把燕郊的房子出手,还是置换到市区最稳妥。

提问3:

章哥您好,我有海淀两居室一套,市场价大概800万。另有现金200万左右。想置换一套中关村附近的大点儿的学区房,3年后上学会用到,自住加保值。其他资金来源没想好是把这套房卖了还是做抵押。我们家庭年收入在80万左右,之前买房贷过一次款。请给个建议,谢谢。

回答3:

1、 只要有过贷款,再买房都是算二套,房子网签价468万以上的只能贷20%,房子网签价468万以下可以贷40%,在这种情况下,能贷的额度很低,还不如全款购入,还能跟业主多聊聊价。

2、 不过请注意一点,中关村附近可没什么大面积的房子,超过100㎡的就不多了,而且房龄都普遍偏老。另外,这里的目前均价在12万左右,以你们的资金,就算是卖掉现有房子,能凑到1000万现金,也就买个八九十平米的房子。

这还是理论值,实际上减去税费和中介费,达不到这个数字。也就是说,购买不了太大的房产,也就是个两居室。

3、 以你们的收入来看,可承担的月供很高,至少贷500万的还款没有问题。那也就是说,如果以1000万自有资金,再加上500万贷款的话,可以购得1500万房产。那建议看看万柳板块,同样是优质学区,但房子的房龄较新,大面积的也多,可选择余地大。

4、 在这种情况下,可以全款购房再抵押贷的模式,这样的贷款额度较高。

5、 如果还是希望在中关村,那建议干脆买个小户型占学位算了,然后在周边租房或住在现有房产中,只是接送麻烦些。同样可以采用以上方式,不用卖现有的房产了。

6、 对于保值,这点不用担心什么,无论中关村还是万柳,都是北京最抗跌的区域,保值性相当好。


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