划土地上房屋买卖是否有效案例之一
作者：{admin整理}裁判要旨：因本案双方之间的买卖标的为房屋，虽然房屋买卖涉及土地使用权的转让，但从双方的意思表示、合同目的等方面来看，其双方交易的基础法律关系是房屋买卖合同，与土地使用权合同纠纷在适用法律方面应有所区别。对于转让划拨土地上房屋未经政府审批的，房屋买卖合同效力并不受影响，以转让划拨土地上房屋为内容的房屋买卖合同应自合同成立时生效，审批行为影响的是物权变动的效力，报批或能否过户属于合同履行中的问题，不影响房屋买卖合同的效力。
黄风芹、张峰房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
新乡市中级人民法院
民事判决书
（2018）豫07民再63号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄风芹，女，汉族，1980年9月29日出生，住河南省延津县。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：张峰，男，汉族，1976年2月3日出生，住河南省延津县。
委托诉讼代理人：任传政，河南众硕律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：杨敏，女，汉族，1978年6月10日出生，住河南省延津县。
委托诉讼代理人：任传政，河南众硕律师事务所律师。
黄风芹与张峰、杨敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（2017）豫0726民初1427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日作出（2017）豫07民终4191号民事判决。黄风芹不服，向本院申请再审。本院于2018年6月15日作出（2018）豫07民申114号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭进行了审理。再审申请人黄风芹，被申请人杨敏及其与张峰共同委托的诉讼代理人任传政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄风芹向一审法院起诉请求：判令张峰、杨敏返还黄风芹现金100000元，并承担本案诉讼费用。
一审法院查明：黄风芹系延津县丰庄镇秦庄村村民，张峰、杨敏系延津县城××东街居民委员会居民，张峰、杨敏系夫妻关系。2014年1月5日至1月21日期间，黄风芹分四次向张峰转账共计10万元，用于购买位于延津县城××××号的房屋，并有杨敏出具了收款证明一份。双方协商买房时，张峰、杨敏承诺涉案房屋及土地均在其名下，可为黄风芹办理过户登记手续，但该房屋和土地实际在张峰父亲张金忠名下，张金忠已于2007年去世，黄风芹以张峰无权处分涉案房屋及其与张峰非同一集体婚经济组织成员，双方间的房屋买卖合同因违反法律强制性规定应为无效合同为由，要求张峰、杨敏共同返还已付购房款10万元。
一审法院认为：双方虽未签订书面房屋买卖合同，但黄风芹已履行了房屋买卖合同中支付购房款的主要义务，且张峰、杨敏亦已接受，双方间的房屋买卖合同关系成立。但黄风芹系延津县丰庄镇秦庄村村民，张峰、杨敏系延津县城××东街居民委员会居民，双方并非同一个村子的村民。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让，农村房屋的买卖依赖于宅基地使用权的有效转让，否则买卖行为无效。本案中，双方之间的房屋买卖，系非本村集体经济组织成员购买农村宅基地上房屋的行为，该买卖行为违反国家法律关于农村宅基地禁止转让的规定，应属无效。而合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，故对黄风芹要求张峰、杨敏共同返还购房款10万元的诉讼请求于法有据，应予支持。案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，原审判决：张峰、杨敏于判决生效后十日内共同返还黄风芹购房款100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由张峰、杨敏共同负担。
张峰、杨敏不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，在查明事实的基础上公正判决。
本院二审经审理查明：张金中系张峰之父，已于2007年去世。2003年4月23日，延津县人民政府为张金中颁发国用（2003）字第020180号国有土地使用证，该使用证记载土地使用者为张金中，土地坐落于延津县城××东街，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为330.9平方米。2003年4月28日，延津县人民政府颁发房权证字第××号房屋所有权证，该证记载房屋坐落延津县城××东街45号，房屋所有权人为张金中，共有人暴玉芬。另查明：黄风芹与张峰、杨敏达成房屋买卖合同，房屋总价款共计310000元。其他事实与一审相同。
本院二审认为：双方当事人之间存在房屋买卖合同关系，黄风芹现以诉争房屋项下土地属于宅基地及双方不属于同一集体经济组织为由主张合同无效，但从本院对诉争房屋及土地查明的情况来看，诉争房屋系张金中私产，所涉土地为国有划拨土地，并非农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人的情况，至于张峰、杨敏是否有权处分诉争房屋等，亦不影响买卖合同的效力。黄风芹主张合同无效无充分依据，本院不予采纳。综上，对张峰、杨敏上诉主张合理部分予以采纳。原审认定事实错误，判决结果欠妥，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销河南省延津县人民法院（2017）豫0726民初1427号民事判决；二、驳回黄风芹的诉讼请求。一审、二审案件受理费各2300元，均由黄风芹负担。
黄风芹再审中请求撤销二审判决，维持延津县人民法院（2017）豫0726民初1427号民事判决。事实和理由：1.张峰和杨敏系夫妻，2016年经梁雪玲介绍，黄风芹购买张峰位于延津县城××××号的房屋。2017年1月5日至21日，黄风芹分四次向张峰转账共计100000元，并由杨敏出具了收据。双方协商买房时，张峰承诺涉案房屋及土地均登记在其名下，可办理过户登记手续。但事实上该房屋登记在张峰父亲张金中名下，张金中于2007年去世，无法办理过户手续。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。其真实意思是买个土地证、房产证齐全可以过户的院子，包括房屋和土地，而案涉房屋已有二十年之久，又经过严重水灾，存在严重质量问题。双方之间的买卖合同标的不仅是房屋更是土地使用权。2.二审适用法律错误。认定合同无效的依据是合同是否具有《合同法》第五十二条规定的情形之一，涉案合同违反了《城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四的规定，依照《合同法》第五十二条第五项的规定，案涉合同应认定为无效。另，本案房屋买卖合同涉及划拨国有土地使用权转让，未经有批准权的人民政府批准，故根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，亦应认定合同无效。
张峰、杨敏辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，双方当事人已经履行了相关义务。黄风芹得到房屋后在此居住，房屋买卖合同已实际履行，且黄风芹多次通过微信平台将其已购买的房屋再次发布转让信息。而且，在本案二审判决生效后，黄风芹再次以解除合同纠纷为由向法院提起诉讼，说明双方房屋买卖合同有效。其所称的合同违反法律及行政法的禁止性规定属于其对法律的错误理解。二审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
再审中，各方当事人没有提交新的证据。本院再审查明的事实与二审查明的一致。
本院再审认为，本案中，黄风芹申请再审主要认为双方之间的房屋买卖合同违反了《城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，应认定为无效。因本案双方之间的买卖标的为房屋，虽然房屋买卖涉及土地使用权的转让，但从双方的意思表示、合同目的等方面来看，其双方交易的基础法律关系是房屋买卖合同，与土地使用权合同纠纷在适用法律方面应有所区别。对于转让划拨土地上房屋未经政府审批的，房屋买卖合同效力并不受影响，以转让划拨土地上房屋为内容的房屋买卖合同应自合同成立时生效，审批行为影响的是物权变动的效力，报批或能否过户属于合同履行中的问题，不影响房屋买卖合同的效力。对于黄风芹提出的该房屋不能办理过户登记，合同履行不能的理由，其可以依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之合同目的不能实现要求解除合同，且黄风芹已以该理由另行提起了解除合同的诉讼，其再审中主张合同无效的理由不充分，不予采纳。本院二审通过查明的事实，认定双方之间存在真实有效房屋买卖合同关系，并无不当。
综上所述，黄风芹的再审请求不能成立，不予支持。本院二审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条的规定，判决如下：
维持本院（2017）豫07民终4191号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 邢梅霞
审判员 谢田霞
审判员 吕亮
二〇一八年九月五日
书记员 韦明亮
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