广州离婚律师：离婚纠纷中，没有产权证的房屋该如...
作者：{admin整理}分割财产一直都是离婚纠纷中的重头戏，而房屋又是夫妻共同财产的典型形式。但不是所有的房屋在离婚纠纷审理时都能被分割，也不是所有的房屋都能获得产权证。#小产权房#
一、没有产权证的房屋有哪些？
（一）“小产权房”
“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。
（二）尚未取得产权证的商品房
未支付全部价款或者已经支付全部价款，尚未取得产权证的商品房。在实践中，不乏存在一些夫妻购买房屋的已支付了全部房价款；根据法律规定是可以办理房屋所有权权属转移登记手续，但是在截至离婚之前尚未完善权属登记手续。#广州离婚律师#
二、法院如何处理没有产权证的房子？
（一）“小产权房”
根据我国法律规定，集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。所以，小产权房的转让无法得到法律的认可，但因各种原因小产权房渐成规模已成为不争的事实。而我国《物权法》第二十八条赋予了法院法律文书导致物权变动的效力，法院如何处理离婚纠纷中小产权的房产分割问题不容忽视。
在离婚纠纷中，因小产权房未进行产权登记，夫妻双方并未取得房屋的所有权，不宜判决所有权的归属。
当事人可以提供证据证实该房产依法属于夫妻共同财产，争取让法院处理该房产的使用权。
（二）尚未取得产权证的商品房
1. 已具备办理房产证的条件
在审理中，法院判断是否取得房屋所有权的主要依据是：双方是否已具有房产证。一方或双方可以通过举证证明涉案房屋已具备办理房产证的条件，争取让法院处理所有权归属和分割、补偿等问题。
如果一方或双方可以提供以下证据，则可以证明房屋已具备办理房产证的条件：
（1）证明
房地产开发商出具的已具备办理房产证的证明；
（2）通知
开发商发布的办理房产证的通知；
（3）购房合同
《购房合同》中若涉及已办理房产证的条件且已经满足办理条件的，可以提供《购房合同》；
（4）证人证言
同购房小区内的其他业主明确业主自身已办理房产证或者已具备办理房产证条件的证人证言；
（5）自认
对方承认已具备办理房产证的聊天记录或者录音等。#广州离婚律师梁聪#
在上述证据予以佐证的前提下，法院是有可能实际处理房屋所有权归属和分割、补偿等问题的。
2. 未具备办理房产证的条件
根据我国《婚姻法解释（二）》第二十一条规定，“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”
考虑到尚未取得房屋所有权或者尚未完全取得所有权的房屋，既不是一方个人财产，也不属于夫妻共同财产。当事人双方只可以占有、使用该房屋但并无处分权。
即使当事人对房屋所有权的归属和分割作出约定，该约定也不发生法律效力，法院亦不能根据协议约定对房屋所有权归属作出判决。当然，双方当事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有权的取得、归属协商解决，如果就上述方面问题无法达成一致意见，人民法院只可就房屋的居住、使用作出判决，而不能对房屋所有权的归属进行判决。
三、法院无法判决房屋所有权，房屋以后是否还能分割？
根据我国《婚姻法解释（二）》第21条第2款规定，“当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”也就是说，在房屋使用权处理完毕之后，若当事人又取得了房屋所有权且无法协商一致时，是可以单独就房屋所有权问题以离婚后财产纠纷为由另行向法院提起诉讼，且不受前一诉讼已经终结的影响，法院更不会以一事不再理为由不予受理。
写在最后，在实践中对于财产的分割往往较为复杂，法院也会根据不同的实际情况以及分割原则对财产进行分割。因此对于财产分割的理解不能一概而论，要根据实际情况具体问题具体分析。
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